Byty v domoch so silným fondom údržby a opráv sú stabilné a pôsobia atraktívnejšie pre kupcov

Fond prevádzky, údržby a opráv je finančná rezerva bytového domu slúžiaca na opravu, údržbu, modernizáciu a rekonštrukciu domu, do ktorej prispievajú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. Silný fond je „spoločná pokladnička domu“, z ktorej sa platia všetky opravy, údržba a investície, aby bol bytový dom bezpečný, funkčný a modernizovaný.

Na aké účely sa fond používa?

Fond je potrebný predovšetkým na bežnú údržbu a opravy spoločných častí a zariadení domu. Vlastníci musia počítať aj s poruchami, alebo haváriami v dome, to znamená mať dostatočnú rezervu na financovanie takýchto prác. Hlavnou úlohou fondu údržby a opráv je udržiavanie spoločných častí a zariadení domu ako napríklad strecha, fasáda, schodisko, výťah, rozvody, chodby, pivnice, osvetlenie a pod. v riadnom stave. No a v neposlednom rade postupne šetriť na modernizáciu a rekonštrukciu, napr. zateplenie, nové okná, výmena stúpačiek, obnova výťahu, rekonštrukcia strechy a iné.

Aké výhody majú vyššie platby do fondu?

Byty v domoch s dostatočným finančným krytím vo fonde a pravidelnou údržbou pôsobia atraktívnejšie pre kupcov. Predávajú sa rýchlejšie a za vyššiu cenu. Okrem iného zabezpečujú vyšší štandard bývania a v domoch, v ktorých vlastníci neváhali vynaložiť prostriedky na rekonštrukciu a pravidelnú údržbu, je komfort bývania neporovnateľne vyšší, než v domoch s nízkymi platbami do fondu. Rýchle a kvalitné riešenie havárií v bytovom dome znamená, že vlastníci si nemusia vziať úver, ktorý prináša ďalšie náklady – úroky a záväzky na dlhé roky. Vyššie príspevky znamenajú:

• dom sa môže skôr zatepliť – nižšie účty za energie
• výťah sa vymení skôr – bezpečnosť a komfort
• strecha sa opraví včas – prevencia pred zatekaním a drahými opravami poškodených bytov
• výmena inžinierskych sietí – vyšší komfort dodávky energii a predchádzanie nepríjemným haváriam.

Lepšie podmienky pri úveroch

Banky a ŠFRB (Štátny fond rozvoja bývania) pri rozhodovaní o poskytnutí úveru sledujú, aké príspevky vlastníci do fondu platia a aké zdroje bytový dom vo fonde má. Samozrejme, že vyššie zdroje v obidvoch položkách zvyšujú dôveryhodnosť splácania úveru a umožňujú získať výhodnejšie podmienky úveru. Okrem toho ovplyvňujú výšku úveru a skracujú dobu splácania, lebo bytový dom už má časť peňazí pripravenú a môže ich na modernizáciu alebo rekonštrukciu použiť.

Aké sú faktory ovplyvňujúce výšku mesačného príspevku?

Pri nastavení výšky príspevku treba brať do úvahy:

• vek a technický stav budovy (strecha, fasáda, rozvody, výťah, okná, pivnice, ...)
• veľkosť domu a počet bytov – vo väčších domoch sa náklady rozdelia medzi viac vlastníkov, v menších domoch musia vlastníci prispievať viac, aby sa vytvorila dostatočná rezerva
• plánované investície – ak vlastníci vedia, že o niekoľko rokov bude potrebná výmena výťahu, fond sa musí prispôsobiť dopredu
• zákonné povinnosti – dom musí mať vytvorený fond a konkrétnu výšku určuje zhromaždenie vlastníkov.

Odporúča sa mať vo fonde aspoň 1 – 2 % z hodnoty domu ako rezervu (napr. ak má dom hodnotu 3 mil. €, rezerva 30 – 60 tis. €).

Aké sú bežné, orientačné sumy v bytových domoch v Bratislave?

• novostavby: 0,50 – 0,80 €/m² mesačne
• bežné bytové domy (20 – 40 rokov): 1,20 – 1,80 €/m² mesačne
• staršie domy so zlým stavom alebo pred veľkou rekonštrukciou: 2,00 – 3,00 €/m² mesačne.

V praxi to znamená, že pri sadzbe 1 €/m² bude vlastník bytu s výmerou 70 m² platiť do fondu 70 eur mesačne.

Aké sú základné pravidlá pri tvorbe fondu?

• O výšku príspevku do fondu rozhodujú vlastníci.
• Príspevky do fondu sú povinné a mesačne sa platia spolu so zálohovými platbami za služby (voda, teplo, osvetlenie spoločných priestorov a pod.).
• Použitie fondu sa schvaľuje väčšinou vlastníkov alebo podľa pravidiel uvedených v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve so správcom.