Spoločenstvo alebo profesionálna správcovská spoločnosť

Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov umožňuje vlastníkom dva spôsoby správy bytov, resp. nebytových priestorov. Môžu si založiť spoločenstvo vlastníkov alebo správu prenechajú profesionálnej správcovskej spoločnosti. Čo je výhodnejšie? Aký je rozdiel medzi obidvomi možnosťami?

Spoločenstvo

Ak sa vlastníci bytov rozhodnú, že sa o svoj dom budú starať sami, musia v zmysle zákona založiť spoločenstvo vlastníkov. Veria, že budú mať väčší dosah na správu svojho majetku. Založiť spoločenstvo pritom nie je jednoduché. Znamená dlhé byrokratické vybavovačky, ktoré môžu byť pre neznalých vážnym problémom. Mnoho spoločenstiev však ešte pred vznikom nezváži dostatočne všetky „pre a proti“ svojho rozhodnutia.

Založením spoločenstva preberajú vlastníci úplnú zodpovednosť za dom, za bezpečnosť a komfort vlastného bývania. Spravovať dom znamená najmä riadiť sa zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale aj ďalšími zákonmi a vyhláškami. Je ich presne 121. Najväčším problémom je sledovať legislatívne zmeny. Vlastníci si musia zvoliť predsedu a minimálne trojčlennú radu spoločenstva. V prvopočiatku sprevádza tieto voľby nadšenie lebo o posty sa uchádza dostatočný počet kandidátov. Práce je pritom viac ako dosť. Zhromaždenie schvaľuje zmeny zmluvy o spoločenstve, rozpočet, ročnú závierku a vyúčtovanie úhrad, výšku mesačných platieb za správu a výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a rozhoduje o použití peňazí vo fonde. Počiatočná eufória však rýchlo vyprchá. Po rokoch je problém nájsť kandidáta na volenú funkciu. O administratívu a úlohy spojené so správou domu sa zrazu nemá kto postarať. A to nehovoríme o údržbe, opravách a haváriách, ktoré treba riešiť okamžite. Pre samostatný dom je totiž nemysliteľné platiť služby technika, právnika alebo predsedu, ktorý by sa profesionálne venoval správe domu.

Zhrnutie

Vlastníci majú viac informácií o svojom dome, majú ho pod lepšou kontrolou. Ale ani to už dnes nemusí platiť úplne, pretože správcovské spoločnosti ponúkajú rôzne elektronické portály, na ktorých si vlastníci môžu nájsť a kontrolovať účty, fondy, rozhodnutia a iné dôležité informácie o dome. Nevýhodou je sledovanie zákonov a legislatívnych zmien. Rozhodnutia orgánov domu sú potom často na hrane zákona. Ale problémom býva aj údržba alebo zabezpečenie technicky a finančne náročných opráv.

Správcovská spoločnosť

Správca poskytuje vlastníkom službu danú zákonom a pri nezrovnalostiach ho vlastníci môžu vymeniť. Práve možnosť zmeny je pre vlastníkov výhodné. Ak sa im zdá, že správca nekoná v ich prospech, jednoducho vypovedajú zmluvu a nájdu si nového.

Výhodou správy správcovskými spoločnosťami je, že majú zodpovedné osoby, ktoré dbajú na dodržiavanie zákonov. Je na ne kladený omnoho väčší nárok aj samotným zákonom. Musia byť poistené za zodpovednosť pri správe cudzieho majetku. To znamená, že prípadné škody na majetku vlastníkov sú kryté poistkou. Medzi mnohé povinnosti správcov patria aj tie menej príjemné. Vymáhanie náhrady škôd na dome, vymáhanie nedoplatkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Správca musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom. Prostriedky získané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov a prostriedky fondu opráv musí viesť v banke oddelene od vlastných účtov. Ak by správca použil prostriedky vlastníkov na účel, ktorý nesúvisí so správou, porušil by zákon a musel niesť zodpovednosť.  

Zhrnutie

Pri odbornom posúdení vychádza správa profesionálnej správcovskej spoločnosti ako jednoznačne výhodnejšia. Najväčšou výhodou je sledovanie legislatívy, profesionalita pri správe a odborné skúsenosti. Starostlivosť o administratívu a zveľaďovanie domu, odstraňovanie porúch a nedostatkov, ktoré môžu viesť ku škodám na majetku a neraz aj na zdraví vlastníkov. Nevýhodou spolupráce býva nedôvera vlastníkov v prácu správcu. Často ho mylne obviňujú zo sprenevery peňazí a neuvedomujú si, že platby za služby a energie správca pre vlastníkov nakupuje v zmysle uznesení, ktoré si sami odsúhlasili. Príjem správcovských spoločností tvorí iba odmena za správu.